Roční vyúčtování služeb v bytě: co pronajímatel i nájemce musí stihnout, aby se vyhnuli pokutám

Tímto obdobím bývá většinou kalendářní rok, avšak může jím být i jiné období, nesmí však přesáhnout 12 měsíců. Začátek zúčtovacího období stanovuje pronajímatel v nájemní smlouvě.

Jestliže si pronajímatel s nájemcem zvolí zúčtovacím obdobím kalendářní rok, musí pronajímatel poskytnout vyúčtování služeb nejpozději do 30. dubna.

Co vše spadá do zúčtovatelných služeb?

Mezi dodávané patří dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávka vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu, provoz a čištění komínů a odvoz komunálního odpadu. 

Konkrétní rozsah zajišťovaných služeb a výši jejich záloh si pronajímatel s nájemcem vymezí v nájemní smlouvě.

Přečtěte si také:

Kdy a jak správně odečítat stavy elektroměrů a plynoměrů?

Vyúčtování služeb a splatnost přeplatků a nedoplatků

Pronajímatel (poskytovatel služeb) je povinen vždy po skončení zúčtovacího období vyúčtovat skutečné náklady a zálohy za jednotlivé služby nájemci (příjemci služeb). Vyúčtování musí být doručeno nejpozději do 4 měsíců od konce zúčtovacího období.

Ve vyúčtování musí pronajímatel jasně uvést, kolik stály jednotlivé služby, kolik nájemce zaplatil na zálohách a případné rozdíly mezi zaplacenými zálohami a skutečnými náklady. Na základě takového rozpisu si nájemce může snadno zkontrolovat, zda je výpočet správný a v souladu s dohodnutými pravidly rozúčtování.

Po obdržení vyúčtování se provádí finanční vyrovnání mezi pronajímatelem a nájemcem. To znamená, že pronajímatel buď vrátí nájemci přeplatek, nebo naopak nájemce uhradí případný nedoplatek. Vyrovnání by mělo proběhnout ve lhůtě, na které se obě strany dohodnou, nejpozději však do 4 měsíců od doručení vyúčtování.

Pokud je zúčtovacím obdobím kalendářní rok, musí dojít k vyrovnání nejpozději do 31. srpna příslušného kalendářního roku (jestliže se nedohodnou jinak). Od následujícího dne se příslušná strana dostává do prodlení. Úrok z prodlení je podle zákona obvykle ve výši repo sazby ČNB + 8 procentních bodů ročně a počítá se od prvního dne prodlení až do úplné úhrady. V praxi to znamená, že čím déle platba trvá, tím více na úrocích obě strany „doplatí“.

Pokud je ve smlouvě sjednána smluvní pokuta nebo úrok z prodlení, platí tato dohoda, pokud neodporuje zákonu.

Konec nájmu neznamená automaticky nárok na vyúčtování

Pokud nájem skončí například v polovině zúčtovacího období, neznamená to automaticky, že má nájemce nárok na okamžité vyúčtování služeb. Vyúčtování se totiž vždy vztahuje k celému zúčtovacímu období, které je zpravidla jeden kalendářní rok. Pronajímatel proto není povinen provést vyúčtování ihned po skončení nájmu. 

Povinnost doručit vyúčtování vzniká až po skončení zúčtovacího období, a to nejpozději do čtyř měsíců od jeho konce. Nájemce tak může obdržet vyúčtování až s určitým časovým odstupem po ukončení nájemního vztahu.

Nájemník má právo nahlížet a vytvářet kopie podkladů k vyúčtování

Po doručení vyúčtování má nájemce právo do 30 dnů požádat pronajímatele, aby mu ukázal, jak byly jednotlivé služby účtovány.

Pronajímatel je povinen takovou žádost vyřídit a umožnit nájemci pořízení kopií podkladů do 30 dnů od doručení žádosti.

Pokud má nájemce námitky ke způsobu nebo obsahu vyúčtování, musí je předložit pronajímateli také do 30 dnů od doručení vyúčtování nebo po předložení podkladů. Pokud námitky nepodá v této lhůtě, platí, že s vyúčtováním souhlasí. Pronajímatel musí včas podané námitky vyřídit do 30 dnů od jejich obdržení.

Praktické zkušenosti s vyúčtováním služeb popisuje realitní makléř Martin Kovář ze společnosti Explicit Reality, který na dotaz, zda nájemci vyúčtování skutečně kontrolují, a jak se řeší situace, kdy nedojde k včasnému vyrovnání přeplatků nebo nedoplatků, odpovídá: „Záleží na konkrétním nájemci. Část nájemců vyúčtování detailně kontroluje, zejména pokud se jedná o vyšší nedoplatky. U menších částek ho ale řada z nich spíše akceptuje bez hlubší kontroly. Obecně platí, že čím vyšší částka nebo méně přehledné vyúčtování, tím větší je pravděpodobnost, že ho nájemce začne aktivně řešit,“ popisuje praxi.

„S oběma situacemi, tedy že pronajímatel nevrátí přeplatek nebo nájemce neuhradí nedoplatek, jsem se už setkal. Nejčastěji se to řeší snahou o dohodu a vysvětlení vyúčtování, včetně doložení podkladů. Pokud se strany nedohodnou, následuje písemná výzva k úhradě, případně zapojení právního zástupce a v krajním případě i soudní řešení,“ dodává Martin Kovář.

Služby hrazené paušální částkou

Pronajímatel si s nájemcem mohou v nájemní smlouvě ujednat, že se nájem a energie budou hradit jednotnou paušální částkou. Ve druhém případě může být stanovena částka za nájem a zvlášť paušální částka za služby.

V obou případech platí, že se platby na služby nevyúčtovávají.

Sociální dávky a paušální platby

Výjimkou je však u paušálních plateb situace, když je nájemník příjemce sociálních dávek určených k bydlení. Jestliže o vyúčtování sám nájemník požádá, musí mu pronajímatel poskytnout podrobný rozpis paušální platby s vyčíslením jednotlivých položek za zúčtovatelné služby.

Některé služby u dlouhodobých nájmů nelze zahrnout do paušální platby

U dlouhodobých nájmů (delších než dva roky) nebo u nájmů na dobu neurčitou nelze všechny služby zahrnout do jedné paušální částky. Zákon vyžaduje, aby se dodávka tepla, teplé vody, vody a odvádění odpadních vod vždy vyúčtovala zvlášť podle skutečných nákladů.

Přečtěte si také:

Chce vás natáhnout dodavatel elektřiny nebo plynu? Poradíme, co dělat

Co se stane, když pronajímatel nepošle vyúčtování včas

Zákon pamatuje také na situace, kdy pronajímatel nebo nájemce nesplní své povinnosti týkající se vyúčtování služeb.

Pokud například pronajímatel nedoručí nájemci vyúčtování v zákonné lhůtě, neumožní mu nahlédnout do podkladů k vyúčtování nebo nevyřídí jeho námitky, může být povinen zaplatit nájemci pokutu. Stejná povinnost může vzniknout i nájemci, pokud například neoznámí změnu počtu osob žijících v bytě, což může mít vliv na rozúčtování služeb.

Pokuta se však neuplatní v případě, kdy by nebylo spravedlivé splnění povinnosti ve stanovené lhůtě požadovat, nebo pokud ke zpoždění došlo vinou druhé strany.

Výše pokuty se může stanovit v nájemní smlouvě mezi pronajímatelem a nájemcem/nájmeci v domě, případně o ní může rozhodnout bytové družstvo nebo společenství vlastníků jednotek. Takto sjednaná pokuta však nesmí přesáhnout 50 Kč za každý započatý den prodlení.

Pokud žádná dohoda o výši pokuty neexistuje, stanoví zákon pokutu automaticky ve výši 50 Kč za každý započatý den prodlení.

Přečtěte si také:

Bývalý nájemník odmítá odejít? Nový rozkaz k vyklizení řeší problémy během týdnů

Přečtěte si také:

Jak bude fungovat Nová zelená úsporám 2026: přehled změn, termínů a nových pravidel